云南刘胡乐律师事务所欢迎您
设为首页    |   加入收藏    
您现在的位置:首页>>
【转载:爱财经】FM887法说:房屋租赁合同常见十类纠纷

转载:爱财经 2015年2月7日

《法在你身边》本期嘉宾:云南刘胡乐律师事务所,叶新丽律师。

房屋租赁是日常生活最常见合同,但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。叶律师为大家例举了房屋租赁合同中常见的十类纠纷问题,以供在解决此类纠纷时有所参考。

1房屋租赁合同是否必须采取书面形式?《合同法》第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。
【提示】
(1)口头房屋租赁合同风险较大。 当事人房屋租赁合同采取口头形式的,发生争议时要有其他证据证明。


(2)法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同,视为不定期房屋租赁合同。
2房屋租赁合同最长期限是多少年?《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
【提示】
(1)房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。


(2)房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。


(3)房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。
3未经整体验收合格的城镇房屋,当事人订立的房屋租赁合同是否无效?《建筑法》第61条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。


【提示】
(1)城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。


(2)未经整体验收合格的城镇房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。


(3)违反建设工程规划的农村房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

4临时建筑物房屋租赁合同,是否有效?“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”


【提示】
非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外,均为无效房屋租赁合同。

5房屋租赁合同无效,产生哪些法律后果?房屋租赁合同无效,当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效,当事人可以请求赔偿损失。
【提示】
房屋租赁合同无效的,出租人可以请求支付房屋占有使用费。


6“一房数租”情况下,如何确定承租人?“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:


 (一)已经合法占有租赁房屋的;


 (二)已经办理登记备案手续的;


 (三)合同成立在先的。


不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”


【提示】 “一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。

7什么是“买卖不破租赁”?私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
【提示】
“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

8什么是承租人的优先购买权?《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。


【提示】
(1)在承租人享有优先购买权时,出租人负有在合理期限通知承租人的义务。


(2)“合理期限”没有明确规定。目前只有“拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人”规定。
9出租人侵犯承租人的优先购买权,承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”
【提示】 随着《民通意见》第118条规定的废止,承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。
10房屋租赁纠纷如何确定管辖?凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

 

版权所有:云南刘胡乐律师事务所 地址:中国.云南.昆明市人民中路右弼大厦9层
电话:86-871-63640463 传真:86-871-63641341 网址:www.liuhule.com
电子邮件:liuhule@aliyun.com 滇ICP备11002276号 技术支持:力诺科技