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【民事】房屋拆迁安置合同纠纷案件

 

【作者简介】云南刘胡乐律师事务所杨海燕律师/建筑房地产部部长/高级合伙人

 

当事人:

        原告:邱某

        被告:昆明市某房屋拆迁有限公司

        第三人:昆明市某街道办事处

基本案情:

原告邱某诉称:其拥有西坝路新村315号1单元202室住宅一套,面积92平方米。2009年9月,原、被告签订了西山区西坝路建设工程项目《房屋拆迁补偿协议书》,约定房屋补偿单价为5131元/平方米,房屋价值补偿为472052元。为体现前后公平一致的补偿原则,协议第九条约定:“如遇本次西山区西坝路建设工程项目在同幢同楼层房屋价格有变,给予按新补偿价执行。”至2009年底,315号、319号只签约了几户,绝大多数住户联名拒签,动迁无法进行。直到2013年7月,被告又继续对西坝路新村315号、319号的住户进行动迁,并对这两幢房屋的补偿价格进行了调整。与原告315号同幢楼层的补偿单价调整为11063元/平方米,单价上调了5932元。根据协议约定,被告还应补偿原告差额总计545744元。协商未果,原告诉至法院,请求判令:1、被告履行《房屋拆迁补偿协议书》的义务,支付原告房屋补偿差额人民币545744元;2、被告支付因违约造成房屋补偿差额款延期支付的利息损失60134元;3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称:西坝路道路改扩建征地拆迁、拆除项目是以委托代理的方式,由第三人授权委托被告实施的,拆迁安置补偿经费来源于国家财产而非被告的财产。原告的房屋补偿单价是由政府委托的评估机构作出当期市场房价评估后经原告确认的。原、被告签订拆迁补偿协议,经第三人审核签章后,再经政府审计局初审,方可拨付补偿款到被告该项目补偿专用账户。第三人没有任何权利、依据能擅自动用国家资金超额补偿原告。被告是委托人,不是受托事务相应法律后果的承受者,被告不能超出委托人的指示超额补偿原告。

第三人街道办述称:本案属于原、被告间的合同纠纷,第三人不是适格的主体,不应当参与本案的诉讼。

争议焦点:

    1、本案属于行政诉讼还是民事诉讼?

2、本案承担义务的主体是被告还是第三人?

裁判观点:

一审法院认为:原、被告因昆明市西山区西坝路改扩建工程的需要而签订了《房屋拆迁补偿协议书》,该协议的合同目的具有公益性,不以私利为目的,协议的缔结具有一定政府主导性;协议缔结之后,需要报送政府部门进行一定的审核程序,审核通过后方可履行。在《房屋拆迁补偿协议书》的缔结及履行过程中,当事人的意思自治均不明显。本案不属于人民法院受理的民事诉讼的范围,原告的起诉不符合法定的起诉条件,裁定:驳回原告邱某的起诉。

二审法院经审理后,维持一审裁定。

案情分析:

1、本案属于民事诉讼还是行政诉讼?

按照《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定:“本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。”第十条规定:“拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托”。可见,按照《拆迁条例》之设定,拆迁人为取得房屋拆迁许可证的民事主体拆迁人是领取拆迁许可证的单位,企业(包括拆迁公司)均可以作为拆迁人,并未将拆迁主体规定为政府相关部门。

2011年生效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定房屋征收与补偿工作的主体是市、县级人民政府,将征收与补偿明确为政府行为。2015年出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十一条进一步规定,公民、法人或者其他组织就土地、房屋等征收征用补偿协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。

可见,《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以前,因履行拆迁协议而引发的纠纷属于民事诉讼还是行政诉讼,实践中存在很大的争议;而《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效后签订的征收征用补偿协议,履行过程中发生纠纷,应当向人民法院提起行政诉讼。

2、承担义务的主体是被告还是第三人?

若根据《国有土地上房屋征收月补偿条例》,本案属于行政法律关系,很显然承担义务的主体应当是第三人。

我们认为本案应当适用拆迁当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》。根据《城市房屋拆迁管理条例》,被告昆明市某房屋拆迁有限公司是取得拆迁许可证的拆迁人,同时又是《房屋拆迁补偿协议书》的签订主体,我们认为承担义务的主体则应当是昆明市某房屋拆迁有限公司。

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