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【民事】征收补偿安置房被另行出卖 被征收人欲解除协议时能否主张双倍赔偿
案情简介:
2003年5月30日,吴庆志与新疆创天房地产开发有限公司(下称创天公司)签订一份《拆迁补偿安置协议书》,约定创天公司拆除吴庆志的21间房屋,并采取产权调换就地安置的形式,给吴庆志在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一间,安置非住宅20平方米;协议签订后,吴庆志在5日内将房屋腾空无偿交给创天公司拆除;2006年底,拆迁协议涉及的安置楼(即现在的向阳小区7号楼)建成后,创天公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人,没有安置给吴庆志。此后,双方先后签订了两个补充协议,约定《拆迁补偿安置协议书》其中两套房屋变更为货币补偿,剩余一套60平方米的住宅楼房,另行补偿安置,同时创天公司针对该第二套房屋给付吴庆志超期过渡费10000元。后因创天公司至今未给吴庆志安置第三套房屋,故吴庆志诉至法院,请求解除补偿协议要求创天公司按房屋现价双倍赔偿(现价为280000元),并要求创天公司支付超期过渡费。
庭审中,双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另法院查明:创天公司一直按每人每月125元的标准向吴庆志支付超期过渡费。自2009年1月1日至今,创天公司针对第三套房屋未给吴庆志支付超期过渡费,吴庆志家庭人口为4人。
一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定,判决解除吴庆志与创天公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、创天公司双倍赔偿吴庆志560000元、支付吴庆志超期过渡费11500元。创天公司不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。
法律评析:
从本案例来看,吴庆志与创天公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示,对双方均有约束力,双方应按约定履行。吴庆志作为被拆迁人,房屋是其最基本的生活资料,创天公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成根本违约, 据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条的规定,征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人享有特种债权优先权,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。如果被征收人解除补偿安置协议,可主张拟补偿房屋现价的双倍赔偿。
据《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》第11条的规定,超过过渡期限安置住宅的,若上述类似的案例发生的昆明,则被拆迁人可按原约定标准的2倍向拆迁人主张临时安置费。
相关法律:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
   第8条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》
第11条  选择房屋产权调换方式的临时安置费,以选择产权调换的建筑面积为基准,计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算,至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费,在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅,自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止,临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。
参考材料:
新疆乌鲁木齐市中级人民法院 (2011)乌中民四终字第357号《民事判决书》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》
案情简介:
2003年5月30日,吴庆志与新疆创天房地产开发有限公司(下称创天公司)签订一份《拆迁补偿安置协议书》,约定创天公司拆除吴庆志的21间房屋,并采取产权调换就地安置的形式,给吴庆志在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一间,安置非住宅20平方米;协议签订后,吴庆志在5日内将房屋腾空无偿交给创天公司拆除;2006年底,拆迁协议涉及的安置楼(即现在的向阳小区7号楼)建成后,创天公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人,没有安置给吴庆志。此后,双方先后签订了两个补充协议,约定《拆迁补偿安置协议书》其中两套房屋变更为货币补偿,剩余一套60平方米的住宅楼房,另行补偿安置,同时创天公司针对该第二套房屋给付吴庆志超期过渡费10000元。后因创天公司至今未给吴庆志安置第三套房屋,故吴庆志诉至法院,请求解除补偿协议要求创天公司按房屋现价双倍赔偿(现价为280000元),并要求创天公司支付超期过渡费。
庭审中,双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另法院查明:创天公司一直按每人每月125元的标准向吴庆志支付超期过渡费。自2009年1月1日至今,创天公司针对第三套房屋未给吴庆志支付超期过渡费,吴庆志家庭人口为4人。
一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定,判决解除吴庆志与创天公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、创天公司双倍赔偿吴庆志560000元、支付吴庆志超期过渡费11500元。创天公司不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。
法律评析:
从本案例来看,吴庆志与创天公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示,对双方均有约束力,双方应按约定履行。吴庆志作为被拆迁人,房屋是其最基本的生活资料,创天公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成根本违约, 据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条的规定,征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人享有特种债权优先权,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。如果被征收人解除补偿安置协议,可主张拟补偿房屋现价的双倍赔偿。
据《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》第11条的规定,超过过渡期限安置住宅的,若上述类似的案例发生的昆明,则被拆迁人可按原约定标准的2倍向拆迁人主张临时安置费。
相关法律:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
   第8条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》
第11条  选择房屋产权调换方式的临时安置费,以选择产权调换的建筑面积为基准,计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算,至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费,在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅,自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止,临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。
参考材料:
新疆乌鲁木齐市中级人民法院 (2011)乌中民四终字第357号《民事判决书》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》
案情简介:
2003年5月30日,吴庆志与新疆创天房地产开发有限公司(下称创天公司)签订一份《拆迁补偿安置协议书》,约定创天公司拆除吴庆志的21间房屋,并采取产权调换就地安置的形式,给吴庆志在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一间,安置非住宅20平方米;协议签订后,吴庆志在5日内将房屋腾空无偿交给创天公司拆除;2006年底,拆迁协议涉及的安置楼(即现在的向阳小区7号楼)建成后,创天公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人,没有安置给吴庆志。此后,双方先后签订了两个补充协议,约定《拆迁补偿安置协议书》其中两套房屋变更为货币补偿,剩余一套60平方米的住宅楼房,另行补偿安置,同时创天公司针对该第二套房屋给付吴庆志超期过渡费10000元。后因创天公司至今未给吴庆志安置第三套房屋,故吴庆志诉至法院,请求解除补偿协议要求创天公司按房屋现价双倍赔偿(现价为280000元),并要求创天公司支付超期过渡费。
庭审中,双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另法院查明:创天公司一直按每人每月125元的标准向吴庆志支付超期过渡费。自2009年1月1日至今,创天公司针对第三套房屋未给吴庆志支付超期过渡费,吴庆志家庭人口为4人。
一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定,判决解除吴庆志与创天公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、创天公司双倍赔偿吴庆志560000元、支付吴庆志超期过渡费11500元。创天公司不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。
法律评析:
从本案例来看,吴庆志与创天公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示,对双方均有约束力,双方应按约定履行。吴庆志作为被拆迁人,房屋是其最基本的生活资料,创天公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成根本违约, 据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条的规定,征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人享有特种债权优先权,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。如果被征收人解除补偿安置协议,可主张拟补偿房屋现价的双倍赔偿。
据《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》第11条的规定,超过过渡期限安置住宅的,若上述类似的案例发生的昆明,则被拆迁人可按原约定标准的2倍向拆迁人主张临时安置费。
相关法律:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
   第8条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》
第11条  选择房屋产权调换方式的临时安置费,以选择产权调换的建筑面积为基准,计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算,至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费,在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅,自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止,临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。
参考材料:
新疆乌鲁木齐市中级人民法院 (2011)乌中民四终字第357号《民事判决书》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》

 

【作者简介】云南刘胡乐律师事务所和慧莲律师/专注于房地产、土地、建筑工程、公司、合同领域的法律业务。

【案情简介】

2003年5月30日,吴庆志与新疆创天房地产开发有限公司(下称创天公司)签订一份《拆迁补偿安置协议书》,约定创天公司拆除吴庆志的21间房屋,并采取产权调换就地安置的形式,给吴庆志在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一间,安置非住宅20平方米;协议签订后,吴庆志在5日内将房屋腾空无偿交给创天公司拆除;2006年底,拆迁协议涉及的安置楼(即现在的向阳小区7号楼)建成后,创天公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人,没有安置给吴庆志。此后,双方先后签订了两个补充协议,约定《拆迁补偿安置协议书》其中两套房屋变更为货币补偿,剩余一套60平方米的住宅楼房,另行补偿安置,同时创天公司针对该第二套房屋给付吴庆志超期过渡费10000元。后因创天公司至今未给吴庆志安置第三套房屋,故吴庆志诉至法院,请求解除补偿协议要求创天公司按房屋现价双倍赔偿(现价为280000元),并要求创天公司支付超期过渡费。

庭审中,双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另法院查明:创天公司一直按每人每月125元的标准向吴庆志支付超期过渡费。自2009年1月1日至今,创天公司针对第三套房屋未给吴庆志支付超期过渡费,吴庆志家庭人口为4人。

一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定,判决解除吴庆志与创天公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、创天公司双倍赔偿吴庆志560000元、支付吴庆志超期过渡费11500元。创天公司不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

【法律评析】

从本案例来看,吴庆志与创天公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示,对双方均有约束力,双方应按约定履行。吴庆志作为被拆迁人,房屋是其最基本的生活资料,创天公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成根本违约, 据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条的规定,征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人享有特种债权优先权,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。如果被征收人解除补偿安置协议,可主张拟补偿房屋现价的双倍赔偿。

据《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》第11条的规定,超过过渡期限安置住宅的,若上述类似的案例发生的昆明,则被拆迁人可按原约定标准的2倍向拆迁人主张临时安置费。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第7条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第8条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》

第11条  选择房屋产权调换方式的临时安置费,以选择产权调换的建筑面积为基准,计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算,至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费,在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅,自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止,临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。

【参考材料】

新疆乌鲁木齐市中级人民法院 (2011)乌中民四终字第357号《民事判决书》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》

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