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原创!使用2017新版建设工程施工合同范本时几点注意事项

为规范建筑市场秩序,维护建设工程施工合同当事人的合法权益,引导发、承包双方构建稳定、公平的合同关系。住房和城乡建设部、工商总局对《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)进行了修订,制定了新版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)并于2017年10月1日起启用,原2013版示范文本同时废止。

一、修订背景

 

在建设工程施工合同履行过程中,质量保证金管理经常为发、承包双方容易引发争议的焦点。然而,对于质量保证金的具体操作,由于相关法律法规缺少具体规定,仅靠发、承包双方通过合同进行约定,加之双方在签订合同时对于缺陷责任期及保修期制度的混淆及误解,导致双方经常对于质量保证金的返还与扣留等问题引发诉讼。为此,住房和城乡建设部、财政部针对规范建设工程质量保证金管理,对《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2016]295号)进行了修订,并于2017年6月20日下发新的《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2017]138号)。为了配合上述质保金管理办法的实施,2017版建设工程施工合同范本(以下简称“新版合同范本”)一共作了9处修订,其中7处涉及缺陷责任和质量保证金内容的增加和完善。由此可见,此次2017版建设工程施工合同修订主要着力规范建筑行业质量保证金管理问题,进一步明晰发、承包双方的权利义务,有助于维护双方自身利益。

二、新版合同范本使用注意事项

(一)承包人履约保证金与质量保证金不得同时使用

《建设工程质量保证金管理办法》“第六条在工程项目竣工前,已经缴纳履约保证金的,发包人不得同时预留工程质量保证金。”实务中常存在合同约定承包人在进场前向发包人支付履约保证金或者在各阶段工程款中扣除一定比例的履约保证金,待工程竣工验收合格或者保修期满后返还。同时,合同还会约定发包人将工程结算总价的3%至5%作为质量保证金,待工程保修期满后返还发包人。假设合同这样约定,无形中将会加重承包人的经济负担,同时也不符合《建设工程质量保证金管理办法》第六条的规定。因此,此次新版合同范本在通用条款14.1以及15.2中均增加了履约保证金与质量保证金不得同时使用的内容,旨在保护承包人的相关利益。

(二)注意缺陷责任期起算时间的默示条款

首先,2013版建设工程施工合同范本约定了缺陷责任期是自实际竣工日期起计算,新版合同范本修订为自工程通过竣工验收之日起计算。

其次,新版合同范本增加了“因承包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算。”以及修订了因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期起算时间由原来的“自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算”调整为“在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期”。

由此可以看出,此次新版合同范本关于缺陷责任期的起算时间的调整,适当延长了缺陷责任期限,加重了承包人对于工程质量方面的责任,意义在于督促承包人重视工程质量管理,修订后显得更加公平合理。因此,发包人在使用新版合同范本时,提示注意:

1、务必注意在专用条款中约定缺陷责任期的长度,尽量按上限约定为2年根据《建设工程质量保证金管理办法》的规定,缺陷责任期最长不得超过2年(含因承包人原因导致延长缺陷责任期的时间)。

2、由于提交竣工验收报告之日并非竣工验收合格之日,期间发包人会根据承包人提交的竣工验收报告组织验收工作,假设验收过程中发现因承包人原因导致的质量缺陷,发包人务必及时提出并注意收集保留相关证据,切勿因自身原因导致合同约定的缺陷责任期自动起算,从而给发包人利益造成损失。

(三)注意区分建设工程质量缺陷责任期与建设工程质量保修期

新版合同范本在通用条款1.1.4.4 、1.1.4.5中对缺陷责任期及建设工程质量保修期作了明确定义。

首先。保修期不同于缺陷责任期,如不加以区分对承包人是极为不利的。实务中,建设工程施工合同质保金条款经常约定为:“质保金在保修期满后返还。”这样约定对于工程内容单一、保修期明确的专业分包工程是可以的。但是,对于建设工程总承包合同,根据《建设工程质量管理条例》第四十条关于工程保修期的规定,部分安装、装饰工程保修期为2年,而对于地基基础或者主题结构工程的保修期一般为设计文件规定的合理使用年限,可能长达50年或者更长。如果笼统简单的规定“质保金在保修期满后返还。”,保证金的返还时间有可能能要到工程竣工验收合格之后的50年甚至更长。因此,承包人在签订这类总包合同时,明确约定工程质量保证金仅是作为承包人用于保证其在缺陷责任期内履行缺陷修补义务的担保显得尤为必要

   其次,根据《建设工程质量保证金管理办法》的第七条规定,保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。此次新版合同范本同时也作了调整,由原来的5%降为3%,更加侧重保护承包人利益,降低其风险。另外,对于发包人而言,缺陷责任期满,承包人仅是在该期限内对出现的缺陷修复义务消灭,但仍应承担该期限届满后根据法律规定和专用条款约定的保修期届满前在合同范围内相应的质量保修义务。若承包人不履行修复义务,造成损失的,根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定,应承担赔偿责任。

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