云南刘胡乐律师事务所欢迎您
设为首页    |   加入收藏    
您现在的位置:首页>>
律师视点︱房地产项目转让的法律风险及防范

文章来源:和慧莲律师

房地产项目转让方式

 

 

 

由于房地产开发投资数额巨大、开发周期长、房地产市场变化不定,部分房地产企业因缺少开发资金成本无法按计划进行房地产开发,导致大量项目停建缓建,土地资源浪费。为规避、转移经营风险,房地产开发企业往往通过转让项目来谋求出路。实践中,房地产项目转让主要有两种方式:一是房地产开发项目整体转让,二是房地产项目公司的股权转让。房地产项目转让需要进行项目更名,手续繁琐,相关税费较高;房地产项目公司的股权转让则是通过转让公司股权的方式更替房地产项目的投资主体从而实现房地产项目转让。在股权转让形式下,转让的标的是公司的股权而不是房地产项目,房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移,不需办理权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。事实上,无论通过何种方式转让,都存在需要并购方特别注意的法律风险。

 

 

 

房地产项目转让存在的法律风险

 

 

 

(一)房地产项目整体转让存在的法律风险

 

 

 

房地产项目整体转让的转让方是目标公司,标的物是包括前期手续、建设用地、地上物与其他利益在内的房地产项目,房地产项目整体转让主要存在以下法律风险:

 

 

 

1

房地产项目前期规划及后期开发中存在的法律风险

经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改,如果私自更改未能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。有的房地产项目因资金不足被抵押,有的房地产项目还拖欠着巨额工程款。

 

 

 

2

不符合法律规定的转让条件,导致房地产项目转让合同无效的法律风险

据《城市房地产管理法》第38条、第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,必须具备下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

据最高人民法院《关于土地转让方未完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的批复》规定:收购房地产项目不符合《城市房地产管理法》第38条、第39条规定的条件,将导致房地产项目转让合同无效的法律风险。

 

 

 

(二)以项目公司股权转让存在的法律风险

 

 

 

尽管以股权转让方式转让房地产项目是操作较为简便而且实践中得到广泛使用的方式,但因该股权转让的最终目的仍是转让房地产项目,涉及土地、项目等诸多重大问题,因此在以股权转让方式转让房地产项目中产生的纠纷较多。房地产项目公司股权转让除存在如前所述的房地产项目前期规划及后期开发中的法律风险外,主要集中在以下方面:

 

 

 

1、目标公司债务法律风险

目标公司的债务包括因合同违约行为形成的债务风险、提供担保而产生的债务,有的项目公司债务金额巨大,比如银行贷款、出让金欠款或拆迁补偿款欠款等。有的项目公司未与员工签订书面劳动合同、购买社会保险,存在支付双倍工资、经济补偿、补缴社会保险的风险。股权转让不影响债的相对性,受让方收购股权后,必须承担目标公司的债务责任,即使转让协议明确约定受让方对目标企业的债务不承担责任,这种协议条款也无法对抗善意第三人,若目标公司隐性债务太多,势必影响受让方实现预期利润。

 

 

 

2、目标股权本身存在的法律风险

拟转让的目标股权未足额出资、拟对外转让的目标股权存在质押担保、股权转让不符合公司章程规定、有限责任公司股权转让行为没有经过项目公司其他股东的同意。

 

 

 

房地产项目转让的风险防范

 

 

 

(一)房地产项目整体转让的风险防范

1、审查房地产项目转让是否符合转让条件

房地产项目转让应当符合以下基本条件:(1)建设用地以出让方式取得的,已全部交纳土地出让金,取得土地使用权证;(2)已按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)项目已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;(4)建设用地、建筑物、在建工程已经投定抵押的,需经抵押权人书面同意。故在受让方在受让房地产项目时应对上述几个方面进行审查。

 

 

 

2、审查房地产项目的合法性及权利限制

审查房地产项目有关的各类合同和审批文件,审查土地使用权是否依法取得,项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求,并充分考虑可能存在的风险。建设用地、建筑物在建工程均属可以设定抵押的财产,因此,项目转让过程中应审查房地产项目的资产权属是否清晰,有无抵押登记、是否被查封等,抵押期间,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,因此在受让前应当审核房地产项目设定抵押的情况,并与抵押物人协商如何处理抵押权。为防止因土地闲置,政府征收相土地闲置费或无偿收回土地使用权,当遇土地闲置问题时,建议在收购前向主管部门报告,说明什么原因导致未动工,请主管部门作出相关批复。

根据我国《房地产开发经营管理条例》第22条的规定,房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。因此,房地产项目转让后,房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。因此受让前应对拆迁补偿情况进行查实。

 

 

 

3、严格依法办理房地产项目转让手续

转让中应严格依法办理项目土地使用权的变更登记手续。项目土地使用权为划拨取得的,应先办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金;向房地产开发主管部门办理房地产开发项目转让的备案手续;向规划管理部门和建设管理部门办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续。

 

 

 

(二)房地产项目股权转让的风险防范

如前述除需审查房地产项目的合法性及权利限制外,还需从以下几个方面加以防范:

 

 

 

1

审查项目公司的有形资产及负债 许可证的更名手续。

查实项目公司的资产及负债是股权转让价格的议价基础,应审查目标公司的财产是否取得权属证书,对未取得权属证书的应了解原因及实现障碍,还应审查目标公司的财产是否存在共有人等。股权转让除了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务(如:对外担保、拖欠工程款、欠拆迁补偿款)可以委托审计中介机构清查项目公司资产和负债情况,股权受让人可到相关登记主管部门查询核实抵押登记情况。还应当审查相关诉讼及争议情况、劳动合同的签订情况、社会保险购买情况等。

据《合同法》286条的规定,若发包人未按约定支付工程款,承包人可以请求拍卖在建工程,以拍卖价款优先受偿,故股权受让前应当掌握工程欠款的数额,以免受让后因工程欠款,房地产项目被拍卖。

 

 

 

2

审查目标公司基本资料及经营状况

通过审查目标公司的公司章程,了解目标公司的机构人员设置,核实目标公司是否对股权转让做了限制性规定,以防违反公司章程股权转让被认定无效。通过公司年检报告、财务、税收等情况了解公司是否正常经营;核实公司是否具备开发标的项目的相应资质,确保房地产项目开发的合法有效性。项目转让前受让方应至公司住所地公司登记机关查询工商登记详档,查实公司股东主体是否适格(实际出资人与登记股东是否一致,出资是否按时足额缴纳),拟转让的目标股权是否存在被抵押登记或被查封等情形。

 

 

 

3

依据房地产项目公司的实际情况,签订严谨、规范的股权转让合同

调查核实项目公司的相关情况后,只有依据其实际情况拟定严谨、规范的条款,才能有效防范法律风险。房地产项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或者未缴清土地出让金的,应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。股权受让方可要求转让方对目标公司情况进行如实披露,若披露不实受让方可以解除合同,并追究转让方的违约责任,受让方可事先要求转让方提供担保或者分期支付股权转让款并留下一部分款作为进行股权转让潜在风险的保证金。

 

 

 

结语

综上所述,无论通过何种方式收购房地产项目,都存在相关法律风险。因此,应根据实际情况选择适当的转让方式,对于暂时还不符合转让条件的项目,只能选择收购标的公司股权的方式。对于符合转让条件的项目,如果目标公司的管理混乱,债务较多且难以确定,股权转让又无法提供有力的担保,则可以采取项目直接转让的方式。

 

 

 

参考文献

  

 

 

    《房屋买卖案件裁判思路与操作》中国法制出版社   左峰  陈旻著

    《房地产法律实务》             法律出版社         邢万兵著

    《常见房屋买卖纠纷法官解答》  中国法制出版社   叶传博编著

 

 

 

    《法院审理房地产案件观点集成》中国法制出版社   朱树英著

    《房屋买卖纠纷案例答疑》  中国法制出版社    王静著

版权所有:云南刘胡乐律师事务所 地址:中国.云南.昆明市人民中路右弼大厦9层
电话:86-871-63640463 传真:86-871-63641341 网址:www.liuhule.com
电子邮件:liuhule@aliyun.com 滇ICP备11002276号 技术支持:力诺科技