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律师视点︱各地“商改住”新政动向知多少

2016年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)。其中,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,适合现在的市场。目前我国商用物业不但滞销、空置严重,而且总量仍在不断增加,商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题,也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房,首先公寓可获得正名,目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规;其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营,未来公寓成交或“量增价跌”。

继国务院意见中明确提出鼓励商业用地改建为租赁住宅后,地方又有哪些新政助力去库存呢?

作为楼市“四小龙”之一的苏州, 商业与住宅的销售呈现巨大的反差。为去化商业库存,苏州市政府出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》,一是对项目尚未开工建设或未开始销售的,通过调整用地规划加快去库存,包括已取得土地尚未开工建设的、已取得土地并部分开工建设的、已全部开工建设尚未竣工但具备重建条件的以及已全部开工建设尚未竣工但不具备重建条件的等4类项目。 二是对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目,可以根据项目实际情况,按照“一项目一策”的原则,采取相应措施促进销售利用,包括调整项目业态、增加配套功能、完善公共配套设施等。

2016年10月昆明市政府出台《昆明市人民政府关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》,明确了对商业用房改为租赁用房、城中村改造项目容积率调整、工业用地出让程序等3项目:

 1 对于已经建成的商业用房,允许改造为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

 2 对于已经完成土地出让的城中村改造项目,在申请规划设计方案时,在不突破规划条件确定的综合容积率指标且符合相关法律法规的前提下,各地块之间容积率指标允许调整一次。

 3 对于工业用地则采用“先租后让、租让结合”的方式弹性供地。并以招标、拍卖、挂牌方式一次性确定租赁主体、租赁价格、出让主体、出让价格等事项。

 结 语 

新政发布听上去很美好,带来了曙光,但需配套细则落地。正如苏州房地产资深人士岳军所说,2011年城市总规确定了城市发展边界,强调在存量土地上下功夫,改善城市环境,使城市更宜居,城市发展建立“精明增长”的模式,之前为了发展楼宇经济推出的大量商办用地造成库存积压,也有了“精明发展”的用武之地,结合城市新兴产业、养老产业等产业发展需求可以做用地性质变更,这或是政策出台的深层次原因。至于此次“商改住”去库存的效果,仍需要进一步观察。

 来 源 

新华网:

http://news.xinhuanet.com/finance/2016-06/04/c_129039498.htm

苏州市政府信息公开网:http://www.suzhou.gov.cn/xxgk/fggwjjd/zcfgjd/szs/201701/t20170125_839921.shtml

昆明市人民政府:

 

http://www.km.gov.cn/c/2016

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