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律师观点︱中小型房地产企业融资风险及防范对策

前 言

房地产行业是典型的资金密集型行业,融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下,逐渐形成了房地产市场二元分化的现象,一线二线城市价量齐涨,而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加,2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%,销售面积市场份额提升至23%,进一步蚕食中小型房地产企业生存空间,因此融资能力对中小型房地产企业显得格外重要。但是,中小型房地产企业如何选择有效的融资方式,正确的把握各种融资的条件、成本、风险等,是企业在进行项目开发之前要进行研究的,如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系,必然会为房地产企业的发展带来无限空间。

 

一、中小型房地产企业融资的主要途径及风险

(一)银行开发贷款

银行的信贷资金是中小型房地产企业的主要资金来源。中小型房地产企业绝大多数都是非上市公司,也不具有国有投资主体,无法利用上市股权融资或是发行公司债券完成融资,而信贷资金的融资成本相对较低,因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大。最近几年,中国人民银行连续多次提高银行存款准备金率、限制了银行的放贷规模、也就缩小了房地产企业通过银行进行融资的渠道,加之金融机构出于避险等因素,房地产开发贷款会多倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业,而中小型房地产企业的融资申请则更难获批。

(二)房地产信托资金

房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速,根据中国信托业协会的数据统计,2015 年4 季度末,房地产信托余额为128772315万元,2016年2季度末,房地产信托余额为141739456 万元,在房地产行业调整的情况下,房地产信托余额仍有小幅上涨。

房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点,但是根据监管要求,信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求,即开发商项目四证齐全,企业资本金达到30%,开发商二级以上资质,无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛,据统计,信托资金的成本仍有17%左右。

(三)民间借贷

对于中小型的房地产开发企业,从银行获取借贷的资格相对薄弱,与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比,民间借贷以审批简单、放款迅速的特点积极参与到房地产融资当中,对急需过桥资金的中小型房地产企业而言,已经成为一种常见的融资手段。实践中,民间借贷虽然要求比较低,但是资金成本均在20%以上,利率高、风险大,资金链一旦出现问题,房地产开发企业或将面临破产。

(四)银行其他贷款

此类贷款与地产开发贷款不同,通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资,通常以商业地产项目土地进行抵押,以短期(一般是一年)流动资金贷款为主,需要满足经营主体成立至少1年以上,有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限(银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算,然后得出可贷资金),难以直接满足房地产开发需要,还款周期较短,对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言,还款周期内资金压力较大。

总之,房地产开发是一个长期的过程,上述几种融资途径,都面临较大风险,比如:国家经济政策、银行信贷政策的变化,市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险,违约等信用风险,市场开发和运营中产生的风险等等。

 

二、降低房地产开发融资风险的对策建议

(一)建立健全房地产法律法规,加强金融管理协调配合

一个成熟稳定的金融市场需要完善的法律法规去支撑,才能够为房地产融资工具发展创造条件,最小化房地产融资风险,促进房地产企业发展。特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有非常重要的意义。

 但是在现阶段,我国房地产融资法律建设尚不完善,加之我国政府对房地产企业的信贷融资设立了较高的门槛,房地产企业申请银行贷款必须满足四证齐全,并且最低要有30%的自有资金,很大程度阻碍了房地产企业融资,加剧了融资风险。所以我们要多方面加快完善房地产金融立法。一方面是完善现有房地产企业融资法律法规,使之与现在市场发展相符合。比如对《证券法》、《担保法》等进行修正,更新其中不适应房地产金融发展与创新的地方,以顺应房地产金融市场发展的需要;另一方面是出台相关的法律法规,比如《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》等法律法规,保障房地产融资法律法规的完善,规范房地产融资行为,促进房地产业健康发展。

(二)选择良好的资本结构,降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系,主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金,最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看,我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况,尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力,融资能力受到限制,而企业的资金需求仍然存在,拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况,如此恶性循环将严重影响企业的发展。

(三)拓展多样的融资渠道,分散融资风险

实践中,房地产开发企业的融资渠道有很多种,企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题,从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外,房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段,不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

(四)提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向,转变传统的经营开发理念,实现企业专业化、精细化、创新化、差异化的发展道路,提高企业的盈利能力,确保企业资金稳定的流入,减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中,要正确的把握国家政策和市场的风向,规避现实中可能出现的各类风险,增大企业对物业的持有量,提高自身的造血功能。比如,香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等,都通过发展大量的商业物业,一方面有效的减少企业对融资的依赖,另一方面又能反过来带动房产销售,最终都提高了企业盈利的能力,增加资金流入。

(五)加强融资风险管理

当前,房地产融资的风险主要分为两种,一种是系统风险,包括政治、法律、经济方面的风险,另一种是非系统风险,包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终,企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究,合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力,重视融资成本及风险的管理,最大限度的发挥融资资金的使用价值,降低融资的风险。

 

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系,从房地产企业的长远发展来看,开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题,优化中小型房地产企业的资本结构,有效的降低融资成本和风险。

  

参考文献

1.黄晓龙,《房地产开发融资成本与风险性分析》,载于《时代金融》,2016年第9期。

2.刘树娟,《浅析房地产企业融资存在的问题及改进措施》,载于《时代金融》,2015年第12期。

 

 

 

 

 

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