云南刘胡乐律师事务所欢迎您
设为首页    |   加入收藏    
您现在的位置:首页>>
企业收购房地产项目公司股权过程中面临的法律风险

文章来源:高大鹏律师

引言

在经历2015年央行连续降准、降息,国家出台多项政策刺激楼市,“去库存”被提升至前所未有的高度之后,中国房地产市场进入了不平凡的一年。2016年楼市可谓冰火两重天,在去库存压力不减的背景下,部分热点城市“地王”身影有增无减,楼市行情火爆。但对于部分城市来说,一些房地产公司正在经历一场寒冬,这或许在一定程度上反映出当今中国房地产行业的现状。根据国家统计局相关数据显示,今年商品房销售面积增速以及销额增速均存在不同程度的缩减,房地产行业经过几十年的高速发展后已经进入换挡期。部分在建项目因为政策、资金等问题面临空前的巨大压力,甚至成为“烂尾”工程。但是,由于土地资源的有限以及新项目区域位置不佳等因素的影响,许多实力雄厚的地产企业开始关注一些因各种原因停工的在建工程。在此背景下,房地产企业之间正通过房地产项目转让、项目公司股权转让等形式进行整合。在此过程中,从规避政策风险、简化手续以及交易成本方面考虑,以股权转让方式收购房地产项目公司备受企业青睐。本文将着重探讨房地产项目公司股权收购过程中面临的法律风险。

一、房地产项目公司的设立目的

房地产项目公司(以下简称“项目公司”)通常是指房地产开发企业就某一特定开发项目专门设立的公司。鉴于房地产项目开发周期长、风险大,开发过程中需要企业通过自有资金以及通过各种融资渠道投入大量资金。设立项目公司一是可以隔离项目公司的债务风险,将项目开发的财务风险有效控制在一定的范围内;二是由于我国房地产开发企业实行资质管理制度,若以母公司名义开发项目,一旦项目开发出现问题,将导致母公司资质等级受到影响。设立项目公司可以申请暂定资质进行开发,将可以有效规避此风险。

二、以收购项目公司股权方式转让开发项目存在的法律风险

(一)项目公司经营法律风险

1、项目公司存续状态及内部治理法律风险

主要风险表现为项目公司的设立以及日常经营管理是否符合《公司法》等相关法律法规以及公司章程的规定。实务中曾出现项目公司股东以及第三方公司对项目公司的债权,在未进行债转股及增资流程的情况下,项目公司就将该债权通过财务处理进入资本公积账户随后转增为注册资本的做法,以达到增加注册资本的目的。在此过程中,项目公司可能出现未实缴注册资本或者涉嫌抽逃出资。由于未签署相关债转股协议以及按法定程序履行增资手续,项目公司对相关债权人的债务依然存在,此时若该问题在收购项目公司股权时未及时发现,可能给收购方造成巨大的损失。

2、项目公司股权瑕疵法律风险

股权瑕疵在实务中一般表现为陷入困境的项目公司其股权在转让时通常都被质押给其他权利人。然而,根据《担保法》的规定要实现股权转让必须获得质权人同意或者解除质押。此时,通常情况都需要收购方向项目公司提供借款或者代其向质权人偿还债务后所质押的股权才会得到释放。由于从偿还债务到股权解除质押再到完成股权转让存在时间间隔,期间存在许多无法预料的风险和变数,假若没有设置相关担保措施或设置不当,收购方往往要承受极大的风险。

3、项目公司用工管理法律

项目公司的用工风险涵盖劳动合同签订、工资支付、购买社会保险、安全防护、工伤赔付等各方面要求。因此,若不全面审查项目公司从用工初始至劳动合同结束期间是否严格遵循国家相关法律法规,将导致收购方进入后支付员工双倍工资、支付经济赔偿金、补缴社会保险、补签书面劳动合同、与部分员工签订无固定期限劳动合同以及项目公司遭受行政处罚等一系列法律风险。实务中还发现项目公司转让方为摆脱人力负担,在收购方进入前将本属于转让方企业的员工突击并入项目公司,造成收购方进入后不得不承担大量的人工成本。

4、项目公司或有债务法律风险

项目公司的或有债务,包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。收购方进入后,必须承担项目公司的债务责任。即使在股权转让协议中明确约定收购方对项目公司被收购前形成的债务不承担责任,但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人,收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。这时原股东的偿债能力可能无法保证,从而使股权收购方无处追偿。

5、项目公司涉诉法律风险

假如项目公司对正在进行的诉讼、仲裁未尽到如实披露义务或者已经披露,但由于案情复杂以至于对将来可能出现的裁判结果无法预判时,收购方进入后将随时面临遭受损失。或者因诉讼过程中项目公司土地使用权、在建工程等重大资产被对方申请法院保全、查封,甚至诉讼后被法院强制执行的,由于收购方进入项目公司其初衷是为了取得其土地使用权或在建工程等重大资产,若无法取得上述资产将导致收购目的落空,收购方将遭受巨大损失。

(二)开发项目自身法律风险

1、收购处于土地一级开发阶段的项目公司的法律风险

(1)项目公司是否取得土地一级开发主体资格?

以昆明市为例,2010年7月20日昆明市政府印发《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》(昆政发【2010】69号)明确规定,具备相应资质的房地产开发企业经过公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式可以被选择和确定为土地一级开发整理项目的社会投资人。但是国内有部分城市土地一级开发项目却不允许房地产企业实施,只能由政府相关部门进行。由此可见,收购方在进入项目公司前,特别是处在申请土地一级开发阶段的项目公司,应当充分了解当地的土地一级开发政策,不能仅凭以往的开发经验以及项目公司的一面之词就轻率的收购其股权。否则,可能由于属地化政策的差异导致项目公司最后无法参与土地一级开发项目从而给收购方企业造成巨大的损失。

(2)项目公司取得的土地一级开发项目规划是否符合城市总体规划?

以昆明市为例,2010年8月30日昆明市政府印发《昆明市土地一级开发整理管理办法》(昆政发【2010】74号)明确规定,土地一级开发整理项目和拟供应地块的规划条件应当依据已批准的城乡总体规划、各类专项规划和控制性详细规划进行编制。实务中存在有些地方为加快推进土地一级开发工作,在城乡总体规划尚未得到批准的情况下,就与项目公司合作进行土地一级开发。一旦将来总体规划未获批准,将导致该项目无法取得规划许可。若此前收购方已进入项目公司并完成土地一级开发工作,可能会给企业带来无法挽回的损失。

(3)项目公司进行土地一级开发项目过程中产生的支出是否能被纳入土地出让收入支出的范围?

财政部制定的于2007年1月1日实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[2006]68号)明确规定了土地出让收入的使用范围。以昆明市为例,2010年8月30日昆明市政府印发《昆明市土地储备支出核算管理办法》(昆政发【2010】75)细化了土地出让收入支出的构成。《昆明市土地一级开发整理管理办法》明确规定土地一级开发整理项目成本由市审计部门按照《昆明市土地储备支出核算管理办法》予以审计认定。审计认定结果作为确定、核拨土地一级开发整理项目成本的依据。项目公司在完成土地移交或者土地完成供应后是可以收回其支出的成本的。由此可见,收购方在进入处在土地一级开发阶段的项目公司时,应当首先了解当地对于项目公司参与政府土地一级开发整理项目的相关政策,其次仔细审核项目公司在土地一级开发项目中签订的合同及支付的费用是否能被当地相关政策文件纳入土地出让收入支出的范围。由于在项目公司股权转让时,对于已支付的土地一级开发费用原股东均会要求收购方承担,实务中原股东常常会将部分不相关的费用混入土地一级开发费用中,若此时收购方未能仔细核实发现的,项目公司股权转让完成后,往往会给收购方造成不必要成本增加。

综上,收购处在土地一级开发阶段的项目公司时,由于国家缺少此方面的统一规定,地方政策差异将会使收购方面临巨大的法律风险。如果收购工作启动前未能充分了解当地政策法规、并取得当地政府对收益的担保和承诺,那么政策风险给收购方带来的损失将难以弥补。因此准确掌握项目公司当地土地一级开发政策是收购处在土地一级开发阶段的项目公司的首要步骤。

2、收购已取得国有土地使用权项目公司的法律风险

(1)《国有土地使用权出让合同》履行风险

项目公司与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》均会对逾期履行合同义务约定严苛的违约责任,由于出让合同金额一般都较大,若项目公司出现违约时会产生巨额的违约金,甚至严重违约时出让合同可能被解除。其次,根据《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,项目公司若未按出让合同规定的期限开发动工或者超过合同规定开工期限满2年的,可能面临警告、罚款直至无偿收回土地使用权。因此,在收购项目公司时,出让合同的履行风险可能会给收购方造成巨大损失。

(2)开发项目规划以及建设工程合法性的法律风险

对于项目公司已经进行开发或建设的项目,收购方在收购其股权时应当注意审核开发项目的相关规划证件是否已取得、取得方式等是否符合法律规定以及证件是否处于有效期内,否则可能因违反相关规划法律法规的规定导致项目公司遭受处罚。

(3)拆迁安置问题带来的法律风险

受让项目公司股权时,无论项目处在一级开发阶段或是已经取得国有土地使用权,若收购项目涉及城市拆迁改造的,收购方需要高度重视,需要从拆迁成本和拆迁对象进行系统的综合性考虑和风险评估。此时,收购方可能面临较为复杂的风险,以下列举几种实务中比较隐蔽的风险:一是项目公司为了加快推进拆迁改造,可能在已公示的拆迁安置补偿标准和签订的补偿协议之外另行承诺给予被拆迁人一定的补偿。二是项目公司在拆迁过程中的违法行为如暴力拆迁等引起的诉讼纠纷等等。

结语

综上所述,以转让项目公司股权方式收购房地产项目虽然从收购程序上看有一定优势,但其风险也显而易见。这需要收购方在进入项目公司前,通过多方渠道对项目开发情况进行全面细致的了解,并结合相关专业法律、财务机构的尽职调查情况综合进行评估。目前国家针对房地产市场的宏观调控政策已初显成效,随着经济发展进入新常态,房地产市场经历了十几年的快速发展后,行业正从规范化、产业和、品牌化的纵深发展。大企业的集中度越来越高,企业的兼并重组已是必然趋势。

版权所有:云南刘胡乐律师事务所 地址:中国.云南.昆明市人民中路右弼大厦9层
电话:86-871-63640463 传真:86-871-63641341 网址:www.liuhule.com
电子邮件:liuhule@aliyun.com 滇ICP备11002276号 技术支持:力诺科技