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浅论房屋征收补偿过程中如何保护第三人利益

文章来源:和慧莲律师

引言:随着城市化进程的不断加速,“拆迁”已成为民生关注的重点问题。城市房屋拆迁的后续开发建设,推动了城市的现代化步伐,同时也引发不同利益群体间的冲突。拆迁不仅关系到拆迁人与被拆迁人之间的利益分配,而且关系到与被拆迁房屋有利害关系的第三人间的权利义务等复杂的法律关系。我国虽颁布众多法律法规对拆迁补偿工作做出了具体规定,但在拆迁工作实践中,仍存在诸多法律纠纷,如承租人的利益纠纷、抵押权纠纷、拆迁范围确定后的房屋买卖纠纷等。现本文就拆迁过程中如何保护与被拆迁房屋存在利害关系第三人的权利问题进行简要的分析和探讨。

一、房屋拆迁中承租人的利益维护
  承租人作为被拆迁房屋的实际使用人,当面临被拆迁时他们的利益难以受到法律保护,时常受到侵犯,他们无疑是拆迁过程中另一类的弱势群体,然而在拆迁过程中开发商和政府往往会漠视房屋承租人的利益,很多人认为拆迁与承租人的利益没有关系,甚至拆迁过程中都从来不与承租人进行沟通。

原《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款:“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”、第二十七条:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。”从以上规定来看,被拆迁房屋的承租人虽不是被拆迁人,但是属于房屋征收的权利人,拆迁人、被拆迁人应担赔偿承租人因租赁合同解除受到的损失。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)未就房屋征收过程中如何保护承租人的利益作出具体规定,就《征收条例》有关补偿的规定来看,简化了征收补偿法律关系,只对房屋所有权人进行明确补偿。《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条虽规定:“被征收房屋为单位产权,承租人未与被征收人解除租赁关系的,应当以产权调换的补偿方式保障承租人的房屋使用权。被征收房屋为政府直管公房,承租人可以继续承租产权调换房屋。”但私有房屋承租人因征收而受的损失,难以按照房屋所有权人与承租人之间的法律关系来解决,导致房屋承租人受到的损失先补偿给房屋所有人,房屋承租人再依据《合同法》的有关规定寻求处理和救济。

 二、房屋拆迁中抵押权人的利益维护
    当被抵押的房产面临拆迁时,如何保护抵押权人的合法权益,现行相关法律相对空白,当被设定为抵押物的房产被拆迁时,抵押权人将面临抵押物灭失、丧失抵押权的风险。

据《物权法》第174 条规定:“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。
  上述规定实质上就是为了明确抵押权的物上代位制度,即抵押物毁损或灭失后,抵押权人对该抵押物的保险金、赔偿金或其他替代物享有优先权。因此,当抵押人享有土地使用权项下的土地被征收、地上房屋被拆迁后,拆迁补偿款即成为抵押物的代位物,作为抵押权人的银行及相关权利人有权对拆迁补偿款行使优先受偿权。但拆迁补偿的实际操作中,抵押人在利益的驱使下违背诚信,隐瞒被拆迁的事实,领取拆迁补偿款后进行花费或转移,导致抵押权人利益受损的案例比比皆是。

   三、被拆迁房屋的买卖

拆迁范围确定后房屋是否还可以办理产权变更登记,相关法律法规未作出明确规定,虽《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”从该规定分析,其仅规定不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,并无禁止买卖办理转移登记的规定,且进行买卖行为并非一定导致不当增加补偿费用。因此,拆迁范围确定后房屋能否办理产权变更登记,不能一概而论,对于房屋买受人同意房屋征收补偿方案的并未增加补偿费用,未违反《征收条例》的相关规定,允许其办理过户并无不妥。

   四、存在上述问题的原因分析

1、有些政府和开发商以“城市经济发展”、“旧城改造”的名义,打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁,肆意扩大拆迁范围。

“公共利益”作为判定房屋征收合法性的基础依据,是房屋征收的必要条件,只有必须进行征收才能实现公共利益的情况下,才能征收,尽管《征收条例》第八条对公共利益的范围作了明确具体界定,但同时也规定了“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”兜底条款,“公共利益”作为一个抽象概念,其内涵和外延在立法上较为模糊,将导致公共利益的解释权转移到了执法者手中,肆意扩大拆迁的行为不断出现。

2、相关部门在履行房屋征收补偿过程中,违反相关程序,未按规定进行公告,相关权利人难以及时获取房屋征收补偿的相关信息。

虽《征收条例》第10条、11条详细规定了征收补偿方案的制定过程,充分体现了房屋征收与补偿所应当遵循的决策民主、程序合法、结果公开的原则,但相关法律、法规未对房屋征收部门在对的房屋进行拆迁补偿时,是否有义务通知抵押权人、承租人并妥善处置拆迁补偿款等问题上作出明确规定,相关部门在履行房屋征收补偿过程中,违反相关程序,未按规定进行公告,相关权利人难以急时获取房屋征收补偿的相关信息。

3、被拆迁房屋的第三人因法律意识不强、监控力度不够,怠于行使相关权利。

房屋承租人在签订合同时未就发生客观原因解除租赁合同时(如房屋被征收)的相关补偿事宜作出约定,加之《房屋征收条例》未就房屋征收过程中如何保护承租人的利益作出具体规定,使得承租人的利益难以得到有效保护。

房屋抵押权人在办抵押事项后未适时监控被抵押房屋的动态,有些知道房屋征收事项后,未急时主动依法行使其抵押权,房屋买受人法律意识不强在购买房屋时未进行前期调查,盲目购买。

五、对策及建议

(一)正确界定公共利益的内涵与外延 ,房屋征收部门作出房屋征收前,应举兴听证会、听取各方意见、充分发挥公众参与及监督作用。

常言说程序是实体公正的前提,程序公开能使相关利益人充分参与决策,能有效协调各方利益关系,在城市房屋征收拆迁之前,征收部门应公开举行听证会、听取各方意见并对项目决策做出充分合理的说明,使征收决策行为能够得到公众参与和支持,以防止房屋征收权被滥用。

     (二)房屋征收部门在对房屋征收过程中应严格依程序进行公告,并在拆迁补偿前应对房屋的抵押、出租情况进行查实,通知抵押权权人、承租人并妥善处置拆迁补偿款。

房屋征收部门在拆迁以前必须对房屋的产权进行查明,拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆迁通告和拆迁公告,查验被拆迁人的土地、房产、居住人口等信息工作外,还应到当地房地产权属部门查实被拆迁房屋的土地使用权和房产是否被司法机关查封、冻结、是否设有抵押权、是否出租等情况进行核查。如核查中发现在被拆迁房屋存在查封、抵押、出租等情况时,应及时通知司法机关及相关权利人,采取提存等方式妥善处置拆迁补偿款。 

(三)被征收房屋的承租人、买受人在签订相关合同前应进行前期调查,不能盲目签订,在签订合同时应有预见性;抵押权人应加强对抵押物的监管力度,了解掌握抵押物的现状,抵押物灭失前应选择妥善的救济措施,相关权利人在发生房屋被拆迁后应选择合法的维权方式。

相关权利人在得知房屋拆迁信息后,应及时与房屋所有权人就相关赔偿事宜进行协商,必要时应主动通知征收人或者申请法院对拆迁补偿款予以保全,并在法定时效内主张自已的权利,以免发生诉讼时效的法律风险。

参考文献

  • 《城市房屋拆迁管理条例》

②《物权法》

  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

④《房地产法学》法律出版社  唐烈英主编

⑤《国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析》法律出版社 于宏伟主编。

⑥《房屋买卖案件裁判思路与操作》  中国法制出版社  左峰  著

⑦《试论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善》  兰燕卓 载“黑龙江省政法管理干部学院学报”

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