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律师观点∣你买的小产权房安全吗?

你买的小产权房安全吗?        

一、小产权房的概念

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

 


 

 

二、法律规定

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

 

 

三、法律效力

小产权房”买卖合同的效力区分不同情况:

    (一)对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

    (二)对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

    (三)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

 

 

四、政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

五、各地新策解读   

圳市人大代表在《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》中指出, 尽管随着2004年土地国有化转地工作的结束,确立了全市土地的国有化性质,深圳市已经不存在“小产权房”:即在农村集体用地上建设的面向非集体成员销售的住房,但是利用原村民宅基地建设面向非集体成员销售的违法建筑,其利益链条及对经济社会的负面影响,与“小产权房”相比有过之而无不及。深圳市违法建筑销售市场存在的问题十分严重。应尽快由市政府牵头,明确各区政府和新区管委会下辖的街道办、市规划监察支队、市场监督管理局等单位的职能与分工,并在此基础上,制定相应监管和查处规程,有据可依,有章可循,以促进对违法建筑销售市场监管工作的持续性。

日前,北京市民政局出台了《北京市2016年街道(乡镇)养老照料中心建设工作方案》(以下简称《方案》),细化分工和时间表,并对建设流程予以规范。《方案》特别强调各区在确定2016年中心建设项目时,应严格审核和把关,特别是对无房产证和土地证的中心项目,应征询规划、土地等相关部门意见,避免已纳入国土部门重点督查范围、近期规划拆迁范围的建设项目和小产权房转为养老照料中心。

 

实际上,此前,在提到对小产权房的处理方式时,业界有多位专家都曾建议可以将小产权房用做养老服务设施,更有地方人大代表建议将合适的空置小产权房改为养老院,由政府核发牌照,以此降低养老院建设成本。但对于此类提议业界争议较大,政府也未对此做出回应。不过,前几年,北京曾出现小产权房被当做“养老公寓”出售而被查的情况,可见,不论冠以什么名头,政府打击小产权房的态度还是比较坚决的。

综上

小产权房有法律风险和政策风险,因而,广大购房者在购买之前应该考虑风险,如果具体过程中碰到法律难题,要及时向专业的房地产律师寻求帮助。

出处

百度百科  http://baike.baidu.com/link?url=5JG5kAokDiSpG-BlYvt7oOs6vOx2eKQnuMZkMT4NWUI53ZECa39wNy-QgxZUwjachP8xnuuf619hhDALPRd13q

华律网  http://www.66law.cn/laws/138345.aspx

苏曼迪

云南刘胡乐律师事务所律师

专注于房地产、土地、建筑工程、公司、合同领域的法律业务。

 

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